恒大的故事
最近市場又傳來恒大爆煲消息,事緣是因為銀行凍結恒大資產使其債價股價下跌所致。與此同時,一直大手投資恒大股債的恒大「大好友」劉鑾雄家族及旗下上市旗艦華人置業亦受到影響,幾天內帳面錄近50億損失。很多人都認為大劉今次老貓燒鬚,沒理由重注押在一家極高負債的內房公司,眼光有毛病云云。
有此想法的人未免太流於表面地看待大劉與許家印之間的「交易」,要明白他們之間的「交易」絕對不是一買一賣這樣簡單,而是一個由一連串「交易」組成的深層次合作,各有「角色」,互相利用,互惠互利。
看得通透的人就會明白,「恒大」是一個在資本市場上融資圈錢的平台載體,而該載體的參與者或既得利益者都是一班在香港和內地能夠「呼風喚雨」的資本市場大孖沙,作為平台的參與者有權利必有義務。
恒大作為一個「資本載體」,本身需要一個龐大且具規模的實業驅動性,即一個極大規模、不斷做大做強的營運實體作為說故事的平台,甚麼恒大山泉、恒大健康以至後期的恒大汽車(恒馳,車都未見過一部,已炒到近7000市值)都是一個用來說故事然後在資本市場圈錢的融資平台。只要能控制一個千億甚至萬億市值的平台,背後資本玩家便能好好利用。
「角色」分配很簡單,一個平台需要有人說故事,需要有人落地執行故事,需要有人出名氣,需要有人出資本,需要有人頂頭槌等等,分工很清晰,有權利有義務。大劉表面對恒大的投資和帳面虧損,其實只是去海洋公園和迪士尼樂園的入場費,大部份人只看到成本,卻忽略了在樂園裏吃喝玩樂的「享受」。
一般人要明白整個遊戲的玩法,就必須要先了解整個故事的背後操作以及來龍去脈,有興趣的朋友可重讀我一年前寫的有關恒大背後的財技操作。恒大是一個很有趣的case,值得大家參考研究。最後都要講句,以上都是純屬猜測,如有雷同實屬巧合。
恒大債券背後的財技操作
//最近很多人談論某城中女富豪投資債券失利一事,大家都很想知道我的看法。對於此事,我的看法很簡單。首先,以高槓桿買入本身超高負債的高息內房債,本身已是問題,但也可以不是問題,只要發行人到期時能履行還本責任,儘管債券價格下跌,到期時投資者一樣可以取回本金,本息兼收。可是,最大問題是投資者以槓桿買入債券,但又沒有計算自己可承擔的跌價風險,即持債到尾的能力,當債價大幅下跌時,自己又未有足夠流動性補倉,最後被迫斬倉以致錄得重大虧損。內房債雖然高息,但它最大的問題是資本密集的行業,同時內地政策限制多,導致他們融資難,因此才要走出境外發債集資,因此大部份內房的負債率都是遍高的,而亦因此大部份私人銀行提供的LTV都是有不確定性,意思是指,在市況不明朗的情況下可能會突然cut LTV,甚至將LTV減至零,有關這一點,我當年亦多次提及。
我個人在多篇文章中亦有提及我個人只對數隻高質素的內房債感興趣,其中一隻便是世茂房地產,對於其他高負債的高息內房債我個人並不感興趣,當中尤以恒大地產發行的債券我從未沾手。原因除了負債高以外,其債券的主要投資者大劉與許老闆關係千絲萬縷,互相有太多關連交易。現嘗試運用一下我的想像力地解構一下恒大債券背後精妙的財技操作。
當年恒大上市,因遇上金融海嘯而失敗,其後經楊X成介紹與鄭裕彤和大劉「玩啤」(稱為「大D會」)從而認識大劉。翌年恒大捲土重來,重新上市,即獲大劉和彤叔大力入飛支持,估計大劉當年看中的就是許老闆的魄力。及後幾年,許老闆果然不負所望,將恒大搞得有聲有色,以速度和規模見稱的恒大,生意額越做越大,年達兩千到三千億的銷售額。有這樣規模的銷售額,這個資本平台在大劉眼中十分好用,這正好用來收購華置旗下的物業資產,套現大量資金。
2015年恒大以天價125億元從華置手上買了華置總部所在的美國萬通大廈,更名為灣仔恒大中心,作價當時破了商廈記錄。而華置亦讓恒大分期付款,先付四成首期,餘額則分六年、每年支付12.5億元。當時美國萬通大廈估值約100億元,即恒大以25%溢價買入。先不說美國萬通大廈100億這個估值本身是否已含水份,單以6年分期付款這個安排就已經非常巧妙,而我認為這明顯是為恒大爭取時間融資。
恒大為撐高前身為美國萬通大廈的恒大中心估值,先是「自我加租」3倍,華置作為租客亦陪同加租6成,其他租戶的加幅則相對合埋,如美國萬通加租9%、來寶集團加租8%。恒大和「好租客」華置的大幅加租令恒大中心估值升至225億元。為融資更多資金,恒大不用銀行貸款,而選擇以恒大中心作為抵押品發債集資,集資金額達120億,使其近乎空手入白刃取得恒大中心。大劉以私人及華置的名義再大手認購恒大發行的債券,認購金額接近總發債金額的一半。
整個財技十分巧妙,華置以高估值出售資產予恒大,恒大以發債籌集資金付款,華置及大劉再認購相當一部份恒大債券,市場投資者見大劉入場支持大手買入恒大債券,自然對恒大債券信心十足,使恒大債券在市場相當受歡迎,往往都足額甚至超額認購。對大劉而言,美國萬通大廈能以125億高估值出售套現,先賺一筆。然後,恒大發債自己再認購,再年收12-13%高息,可謂「財息兼收」。
要留意的一點是,債券市場以OTC交易,透明度不高,而恒大債券在足夠的「宣傳」下交投活躍,因此假若及後大劉及其關連人仕在二手市場高位出售債券,市場亦不容易察覺得到,而大劉則能再賺一筆,同時全身而退。這是為何大劉太太近日向華置購入恒大債券組合,這可能是為了方便以私人名義出貨,因為上市公司直接出售債券會讓市場人士察覺。最後,當債券價格大幅下跌,恒大又可低位大折扣回購債券,賺最後一浸。
近年,恒大密密向大劉及其好友-重慶首富張老闆收購其下物業及資產,包括2015年7月,恒大斥資65億收購華置於成都的物業,同年8月,恒大又以55億收購張老闆上市公司旗下一家附屬公司95%股權,然後同年11月,再以125億收購美國運通大廈。
上述的安排及佈局,使恒大以發債方式在境外融資如魚得水,又可幫助恒大在境外以空手入白刃的方式不停收購資產,同時大劉及一眾大孖沙的捧場是最好的宣傳及認可,確保了恒大所發行債券的集資能力,使該融資渠道能源源不絕於境外大規模融資。而大劉為首的一眾大孖沙亦找到一個具規模的資本平台以高估值吸收其巨額資產,要知道資產的估值在會計角度可以是很「客觀」,也可以是很「主觀」。資產脫手後又可收取高回報債息,再利用債券市場的不透明性侍機出售債券退場,然後重新再買恒大新發行的債券,不斷重複操作。債券財技最精妙的地方是其OTC交易的不透明性,作為債券發行人,當債券價格大幅下跌,發行人可以大折讓回購債券。成功的債券是其交易的活躍性和流通性,恒大債券在大孖沙充當「market maker」的幫助下,確實做得不錯。
以上的「故事」如屬實,財技之精妙實在令人嘆為觀止。當然,以上故事及財技操作純粹只是我個人憑相關的關連交易作出推斷,純屬猜測,並不一定是事實,而背後真正的agenda相信只有當事人才知道。//
原文:http://starnman84.blogspot.com/2020/04/blog-post.html?m=1
#starman投資世界 #恒大故事
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,《哈佛知識分享: Where is your Mickey? 》 啱啱做完一個case study on Disney. 佢今日嘅過萬億嘅市值,開始純粹就係靠嗰幾隻公仔走嚟走去, 點解佢咁成功呢? 想了解我們的 Mickey 是什麼? 【盛滙商舖基金Fund III 推介會】- 10月25日 ...
樂園大廈 收購 在 日本旅行情報局 Facebook 的精選貼文
#部長大福回日本ep12
#掰掰福岡_從北九州開車上船去大阪
在福岡度過了農曆春節後,也該打包回東京了!
一早從飯店出發,職業性的好奇心驅使我到了 #福岡機場 瞧瞧!
不出預料,福岡國際航線大廈真的是空空蕩蕩!班機時刻表也幾乎是取消的通知!身為旅遊業的一員,真是為之廢然心寒!
預定晚上搭船到大阪,依照計畫是想到門司港懷舊區逛逛,吃客燒咖哩再去新門司港。兒子說八幡尚有一處世界文化遺產,是否要順路去看看?
#朝聖19世紀末八幡製鐵廠_世界文化遺產
坦白說,一聽是「 #明治日本的產業革命遺產」,頓時興趣缺缺,但既然都是「順路」了,那就去看看囉!到了八幡space world車站附近,按圖索驥找到了「#官營八幡製鐵所_舊本事務所」。
此事務所是1899年竣工完成,中央圓頂左右對稱的紅磚煉瓦,日式與西洋的混合建築物,做為當時八幡製鐵所的所長室及高級技師的辦公室。只可惜此建築位於日本製鐵公司的私有土地中,不對外開放,我們只能在特設區域遠眺,透過平板電腦影像的介紹去了解其中內容。
雖然無法進入「官營八幡製鐵所-舊本事務所」,但可就近去「東田第一高爐」參觀,此處雖因歷經整修未能列入文化遺產當中,但整體規模仍保留當年高爐熔鐵製鋼的規模,細細觀勘彷彿能想像當年的榮景!
#懷念太空世界_2022年變身西日本最大OUTLET
對了!大家可還記得「Space world太空世界」這個遊樂園?當年遠遠就可看到一座太空梭高豎園區,也算獨領風騷風靡一時!曾幾何時也在2018年1月1日卸下舞衣、黯然落幕!不過收購此處的Aeonmall已定下計劃,西日本最大的The Outlets即將在2022年的春天於此開幕,且讓我們拭目以待!
#我愛星巴克抹茶拿鐵
到達 #門司港懷舊區 已是下午兩點多了,聽JR九州的友人提起 #門司港車站二樓餐廳的廚師非常有名,自然不能錯過,可惜大門深鎖無緣一品手藝!只好在一樓的星巴克喝個下午茶避寒了!
還記得我有推薦過 #日本星巴克的抹茶拿鐵 吧!自從兒子在富士川SA讓我淺嚐了兩口之後,就深深喜歡上了這款濃濃抹茶奶香的飲料。如果能再多點茶香少些甜味會更棒!大家來日本可試試噢!可能是配合即將春暖花開,星巴克的紙杯也換了新裝!粉紅櫻花花瓣點綴、嫻雅蘊藉!
#門司港三井俱樂部吃燒咖哩
過往來到門司港懷舊區,總喜歡悠閒地漫步在街道之中,但今天實在是太冷了,外頭的氣溫應該不到5度吧!真的好冷!繞著港灣走到一半,不由自主地加快腳步將剩餘的半圈跑完,走回三井俱樂部享用今晚的晚餐 #燒咖哩飯 !
離開三井俱樂部走回停車場時,第一次看見門司港車站的夜景,果然與下午所見絕然不同,白天的淡雅淨素、到了夜晚搖身一變為朱翠羅綺的貴婦,更加令人心儀!
#搭名門大洋FERRY從新門司港去大阪
經過約半個鐘頭車程到了 #新門司港,辦完登船手續後開車上船!死黨友人問我坐船去大阪時,車子怎麼辦?我回他一句「車上船,人上床。一路搖到大阪心齋橋!」
這艘 #名門大洋FERRY 是經瀨戶內海航行於大阪南港與新門司港之間,每天兩港17:00與19:50對開兩個航次,隔天的05:00與08:30到達目的港。主要客源是貨運流通,以卡車司機的利用為多。
但如是旅遊之時,能在睡夢之中移動,既省時又省錢!我可是極力推薦!
ps留言處有車子開上名門大洋渡輪的影片,歡迎參考。
( text & photo by 部長大福 )
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我是一隻老鼠,吱吱。
這是一個老鼠與香港人,從好友變成世仇的故事。
一切要從持續了三十年的「鼠疫之戰」說起…吱吱!
在1894年5月在太平山街發生的鼠疫,導致二千多人類死亡,大量香港人逃離香港,令當年人口從23萬跌至9萬。
當然這不是我的親身經歷,是我的祖祖祖祖祖…隨便啦,總而言之就是我們鼠族留傳下來的故事。
從1841年香港開埠以來,熱病便一直流行,當年剛進駐香港進行殖民,以及東印度公司派來香港的外國人,很多人都因不適應香港潮濕的氣候而患上熱病,甚至死亡。
哈哈吱吱!活該啊人類!
我們鼠族適應能力強,在潮濕的環境更有利於我們生長,對我們來說,香港反而是個天堂。
同一時間,鼠族的第一個敵人出現了。他叫哈蘭醫生(Dr. William A. Harland)是香港第一次進行截肢手術的醫生。1853年,他受聘來香港為殖民地醫官。
他到埗後,視察過香港的環境,曾多次向當時港督寶寧要求,香港的衛生必須大力改善,包括垃圾清理和污水排放的問題。
我們鼠族最喜歡在污水渠裏玩耍覓食,要清理污水就等同把我們的水上樂園拆掉!可惡的人類!吱吱!
我一開始也說過,香港人曾經是我們的朋友。在1858年,哈蘭醫生因為替華人診症而患上熱病,最後不治死亡。
1859年,港督羅便臣意識到環境衛生是引發疫病有莫大關聯,加上當時香港人口急增,他為了解決食水的問題,興建香港第一座水庫「薄扶林水塘」,在這之前,香港飲用水主要靠水井和溪流。
薄扶林水塘在1863年建成並多次擴充,一直沿用至今。
呸!吱吱!才死了一個人,有什麼了不起!
鼠族的第二個敵人,正是後來上任的港督寶雲,更成立「潔淨局」改善各方面的環境問題,這簡直就是向我們宣戰。
不過他也只是個孱弱的人類,才上任兩年便因為抵受不住香港的環境,因健康問題回鄉。
吱吱!活該!(舉中指)
潔淨局名存實亡,香港衛生環境依舊惡劣,又到了下一任港督德輔,一到港便收到數萬人簽署的請願信,要求改善環境問題。
政府便推行舊區重建清拆政策,亦對受影響居民賠償,還是受到當時許多華人極力反對,但最後政策還是成功通過了。
正所謂狗改不了吃屎,人類改不了自私。
在港的華裔商人開始收購洋樓,改建成唐樓租給華人居住。在洋人華人混居的情況下,由於生活習慣不同,使洋人的地區衛生變得惡劣。
政府有見及此,在1889年頒佈一條法例叫《歐洲人住宅區保留條例》,使洋人與華人分開區域生活。
西環、上環一帶變成華人聚居的地方,亦因為這個原因,今日的香港,你會發現灣仔、中環、金鐘全都是商業大廈,而上環卻保留傳統味的海味店。
由於華人的居住環境進一步受到限制,第一代的「劏房」也出現了!一個家庭住在約6呎 x 5呎的地方,更會在床下底養豬養雞,在大廈的地牢養牛。
這樣的居住環境,自然吸引了大批鼠族進駐及繁殖。在人鼠混居的情況下,鼠疫終於在1894年的5月,在太平山街一帶爆發了!
人類與老鼠的30年戰爭也開始了!
當時單計一個月已有400多人死亡,英軍與警察協力進行了一次名為「清洗之旅」的滅鼠運動。
進入疫區進行大清洗,更發現多具已經患鼠疫死去多時的屍體,最後政府將華人聚居的384棟房屋全部清拆,徹底進行消毒。故有「清洗太平地」之稱。
(現時該處為卜公花園)
將患病的人至一艘叫「海之家」的船上進行隔離及治療。然而,說好聽點是治療,難聽點就是等死,鼠疫的死亡率高達95%以上。
鼠疫當然沒有這麼容易被打倒,我們鼠族也四散到其他居住的地方。
政府為了撲滅老鼠,更公開懸賞鼓勵市民捉老鼠,每捉到一隻老鼠,便會得到2仙至5仙酬金。
人類總要犯同樣的錯誤,為了賺取報酬,不惜到外地找來老鼠,甚至養殖老鼠銷售給政府。
於是,政府很快就取消了該政策,哈哈!
敬酒不吃吃罰酒,政府決定對家居進行強制檢查,定期對地區進行清潔消毒,若住屋不合衛生規格便收取罰款。
政府大力宣傳「過街老鼠 人人喊打」,更在每條燈柱加裝鼠箱,給市民放置打死的老鼠。
就因為這樣,我們鼠族便由朋友關係轉化成敵人。鼠疫最終在1926年在香港絕跡。
「懂了吧?臭人類!快放了我!我們是朋友啊啊啊~」
「別看我長得像老鼠,其實我是貓!快收養我吧,喵喵喵~」
我不慎中了陷阱,被困在鼠籠內。可是,那人類好像沒有放過我的意思。
你以為故事這樣就完了嗎?
雖然鼠疫被消滅了,但日本人卻計劃培殖300萬隻老鼠、2噸跳蚤。
進行一次細菌戰!
有興趣看嗎?給我一個Like & Share吧!
在香港被消失前,我想用故事將歷史留住。
我想眾籌一本書《屬於香港人》
也許你覺得歷史很悶,但我對寫故事有100%信心。
香港人亦有義務瞭解香港歷史!
全書以故事讓你瞭解歷史,用手繪地圖使你明白當時狀況!
《屬於香港人》六月出貨。
為避免這本書「被消失」,唯一方法是「沒存在過」。
所以只接受預售,有多少預訂,就印多少本。
不會公開發售。
預售網址:(可寄海外)
https://bluegodzistore.boutir.com/i/Xqe2DogAA
樂園大廈 收購 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
《哈佛知識分享: Where is your Mickey? 》
啱啱做完一個case study on Disney. 佢今日嘅過萬億嘅市值,開始純粹就係靠嗰幾隻公仔走嚟走去, 點解佢咁成功呢? 想了解我們的 Mickey 是什麼?
【盛滙商舖基金Fund III 推介會】- 10月25日
- Fund I & II (2016至2018) 基金購入物業之表現回顧
- 分享如何改善配套及提升商舖租值
- 李根興博士分享選舖法則
- 講解Fund III的集資形式及目標
講者:創辦人李根興博士及投資團隊
日期:10月25日(星期四)
時間:1:00pm 至 2:30 pm
地點:中環新世界大廈一座1502-3室
費用:全免 (已包午饍及飲品)
# 只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與
報名方法:
Suki / Monica 28301111 或 Whatsapp: 92185223 或 email: cs@bwfund.com
全文: ............
啱啱上完一課 case study on Disney. 佢今日嘅過萬億嘅市值,開始純粹就係靠嗰幾隻公仔走嚟走去, 點解佢咁成功呢? 做生意,你要知道 where is your Micky?
1923年華特迪士尼 Walt Disney 係佢自己hometown Kansas City 生意失敗之後,就決定搬去荷里活發展佢嘅卡通事業。 佢哋出名嘅第一隻公仔叫做 Oswald, The Lucky Rabbit, 可惜由於版權問題,佢唔識得保護好,就比distributors 分銷商"偷"咗隻公仔。
將隻兔仔改變咗少少,1928年 Walt Disney 再畫出咗老鼠, 當然叫做米奇老鼠喇,可惜當時無人願意將佢變成卡通片發行。由於當時卡通片係全部冇聲嘅,佢就加入咗啲聲音 synchronized sound, 之後再將自己把聲為米奇老鼠配音, 嗰條卡通片名為Steamboat Willie 就大賣啦,米奇老鼠亦都一夜成名。
當然亦都唔少得 Micky 身邊好多朋友: Minnie, Pluto, Donald Duck, Goofy 等。 再加上後來1937年推出嘅 Snow White, 1940年嘅 Pinocchio, 1950年嘅 Cinderella, 1953年嘅 Peter Pan, 同1959年嘅 Sleeping Beauty等。佢哋亦都成為咗早年Disney 賺錢嘅基石。
小朋友嘅電影,係全世界最賺錢嘅電影, 因為你同我睇條片睇一次,但係小朋友睇同一條片就可以睇十次。 我個三個女前幾年愛上Frozen,佢哋真係睇足十次,日日唱let it go ....之餘,仲成日要買Elsa 公仔,買 Anna 條裙, 著晒制服請晒朋友來開 Frozen party,仲要去埋Disneyland 同埋 Disney Cruise 去搵 Anna 同 Elsa, 你諗下,就咁一套卡通片就為Disney帶來幾多收入。
呢嗰, 亦都係喺我class入面所講嘅 Disney Magic, (1) 由個卡通公仔開始,放上大螢幕, 呢個係最有效嘅宣傳之餘, (2) 所有細路仔都想買佢嘅玩具/產品, 由於受到版權保護,所有產品都比其他人貴一兩倍。(3) 之後個個細路仔就再熬佢阿爸阿媽一定要去迪士尼樂園探下啲公仔,住佢哋嘅酒店, 呢幾年甚至乎要上埋佢哋嘅郵輪。循環再循環。
點解無人抄? 因為這Mickey Mouse差唔多已經一百歲。唔單止感染到個細路仔,佢嘅父母,佢嘅祖父母都一齊經歷過,感染過, 帶起返唔少嘅童年回憶,呢個就係Disney 最 classic 嘅Mickey啦。 其他人點抄都好難抄到。 亦都係因為咁, Disney 呢幾十年呢就憑著呢三個圈,加埋其他嘅收購合併,發展到今日過萬億嘅市值。
做生意你要問自己,where is your Mickey? 有乜嘢嘢你係叻過曬所有其他人, 其他人好難抄你, 你又能夠循環再循環做得更大呢? 我做鋪,我相信我嘅Mickey 就係我能夠有效增加店舖嘅 rental yield 之餘,能夠同租客達致雙贏嘅能力。 想知我哋點做?歡迎嚟我哋8月25號(下個禮拜四 lunch time 時段)的商舖基金推介會。 我哋現正集資2億去製造多啲Mickey. 嚟唔嚟都好,你都認真你諗下 Where is Your Mickey 啦!